前期物業管理工作計劃

​物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方麵，在實際操作中，香蕉APP免费入口將根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入的具體工作計劃：

1、檢查配套設施是否完善，如保潔用香蕉视频网站在线观看間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區等香蕉视频网站在线观看設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等後勤設施；

2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據****的功能要求和考慮不同業主（租戶）使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。

3、檢查安全監控係統和消防係統設備的布局是否合理實用，是否留有死角。

4、檢查機電設備的配臵是否合理。

5、收集整理合同文件和技術檔案資料。

6、起草物管委托合同並與開發商簽署； 

7、與開發商協商製定管理維修公約並報市房地局核準備案；

8、製定物業管理的崗位設臵和人員編製，列出人員到位時間表；

9、製定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣櫃、保安器械及用品、印刷品、指示牌等） 

10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編製開辦費預算報開發商審批執行；

11、根據具體情況及業主租戶的香蕉视频网站在线观看需求預測編製物業管理費預算，確定每月每建築平米的管理費金額；根據設備情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定香蕉视频网站在线观看項目及各類收費標準； 

12、與開發商辦理交接樓手續（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點： 

產權產籍/業戶名單/地址名牌及郵編     

圖紙資料及設備使用操作手冊     

供貨商/承建商的培訓 

政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照     

鑰匙 

專用工具和備品備件     

遺留問題的確認和解決時限     

保修安排（電話聯絡單）     

電、水、氣表的抄讀確認     

資產/材料/工具     

問題     

問題的原因 

已造成或將造成的後果 

解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）     

時間限製要求 物業接管前期工作流程【559頁】

13、建立主要的製度和工作程序：公眾製度、員工崗位職責、人事製度、財務製度及重要對客香蕉视频网站在线观看程序等；

14、相應文件及表格的設計、印刷和使用；

15、協助發展商辦理業主的入夥手續；辦理業主及租戶的入住手續。 

二、前期主要香蕉视频网站在线观看質量標準

（一）、基本要求

1、前期香蕉视频网站在线观看與開發商雙方簽定規範的物業香蕉视频网站在线观看合同，明確雙方的權利和義務關係。

2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全製度。

5、管理香蕉视频网站在线观看人員佩戴標誌，行為規範，香蕉视频网站在线观看主動、熱情。

6、根據業主需求，提供物業香蕉视频网站在线观看合同之外的特約香蕉视频网站在线观看和代辦香蕉视频网站在线观看的，公示香蕉视频网站在线观看項目與收費價目。 

7、按合同約定規範使用房屋專項維修資金。

（二）、房屋管理

1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修複；屬於大、中修範圍的，及時編製維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。

3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理製度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告有關主管部門。

（三）、共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、公示24小時香蕉视频网站在线观看電話。急修30分鍾內，到達現場，有報修、維修記錄。

3、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

4、設施設備標誌齊全、規範，責任人明確；操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規範；設施設備運行正常。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修複；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編製維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。

7、樓道燈完好率不低於85%，發現燈壞及時維修。

8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排汙管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

9、對配電櫃、空調待各類設備做好運行及維修保養記錄台帳，定期檢查。

10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象，排水係統暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護

1、小區北出入口實行7：00---19：00門衛值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。

4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，並協助采取相應措施。 

6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標誌和防範措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

7、全小區實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。

（五）、保潔香蕉视频网站在线观看

1、生活垃圾每日清運1次。

2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛生死角。。

3、小區內公共雨、汙水管道每2年疏通1次，雨、汙水井每半年檢查1次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發現異常及時清掏。

4、做到七淨、六無。七淨：路麵淨、路沿淨、人行道淨、雨（汙）水井口淨、樹根淨、路燈杆根淨、牆根淨；六無：無垃圾汙物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無汙水髒物。

5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）、綠化香蕉视频网站在线观看

1、對綠化區域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。

2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進行管理（澆水、修枝整形及養護），對一切破壞綠化的行為給予製止。

3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。  

4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。 

（七）、收發香蕉视频网站在线观看

1、報紙、雜誌、信函發放準確及時。

2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發放準確及時，無錯發，漏發。物業人員配備、培訓及管理

一、人員配備

物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗，結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

二、人員培訓高標準的香蕉视频网站在线观看，需要高標準的製度，高標準製度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機製。培訓是員工能否圓滿執行製度並達到目標的手段，也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。 

1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人香蕉视频网站在线观看的思想，熱愛物業管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。

2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業，愛用戶、愛崗位、愛香蕉视频网站在线观看、愛信譽。

3、作風建設：根據員工工作性質，著統一服裝，統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。

四、“三全四保”五星級管理體係標準

1、三全四保

1.1為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四保”（保安、保潔、保綠、保設備）的總體要求，製訂本標準。

1.2本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方麵的要求。

1.3本標準適用於公司參與管理的所有物業點。

2.基礎管理

2.1接管驗收手續齊備。

2.2實施統一專業化管理。

2.3與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。

2.4建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。

2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾製度完善。 

2.6業主委員會按規定程序成立，並按章程履行職責。

2.7各物業點製訂爭創五星規劃和具體實施方案。 

2.8建立健全各項管理製度、各崗位工作標準，並製訂具體的落實措施和考核辦法。

2.9管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標誌，工作規範，作風嚴謹。

2.10應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。

2.11在收費、財務管理、會計核算、稅收等方麵執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理香蕉视频网站在线观看費用收支情況。

2.12房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。

2.14建立24小時值班製度，設立香蕉视频网站在线观看電話，接受業主和使用人對物業管理香蕉视频网站在线观看報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，並及時處理，有回訪製度和記錄。 

2.15定期向住用戶和發放物業管理香蕉视频网站在线观看工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。

2.16建立並落實維修香蕉视频网站在线观看承諾製，零修急修及時率100％、返修率不高於1％，並有回訪記錄。

3.房屋管理與維修養護

3.1廣場、大廈、停車場等建築物標誌明顯，香蕉视频网站在线观看區內門廳布臵合理並設立引路方向平麵圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，並統一有序。

3.2無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。

3.3建築物外觀完好、整潔；外牆是建材貼麵的，無脫落；是玻璃幕牆的，清潔明亮、無破損；是塗料的，無脫落、無汙漬；無紙張亂貼、亂塗、亂畫和亂懸掛現象。 

3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

3.5空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無鏽蝕。

3.6封閉陽台統一有序，色調一致，不超出外牆麵；除建築設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。 

3.7樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；牆體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。

3.8共用樓梯、天台、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天台隔熱層無破損。

3.9房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

3.10設施單位麵積重量不超過樓板承重限度，無危及建築結構的安全隱患。

4.共用設備管理

4.1綜合要求

4.1.1製訂設備安全運行、崗位責任製、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理製度，並嚴格執行。

4.1.2設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

4.1.3配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。

4.1.4設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。

4.2供電係統

4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續並按規定時間通知住用戶。

4.2.2製訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施並嚴格執行。

4.2.3備用應急電源可隨時起用。

4.3弱電係統

4.3.1按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電係統正常工作。

4.3.2監控係統等智能化設施設備運行正常，有記錄並按規定期限保存。

4.4消防係統

4.4.1消防控製中心24小時值班，消防係統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。 

4.4.2消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法並能及時處理各種問題。

4.4.3組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。

4.4.4訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標誌完好，緊急疏散通道暢通。

4.4.5裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成後經消防部門驗收合格後方可使用。

4.4.6香蕉视频网站在线观看區域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。

4.4.7各住用戶消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規範，無安全隱患。

4.5電梯係統

4.5.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。

4.5.2電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。 

4.5.3轎廂、井道、機房保持清潔。

4.5.4電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。

4.5.5運行出現故障後，維修人員應在規定時間內到達現場維修。 

4.5.6運行出現險情後，應有排除險情的應急處理措施。

4.5.7貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。 

4.6給排水係統

4.6.1.建立大廈用水、供水管理製度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

4.6.2設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

4.6.3按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次汙染。

4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無汙染隱患。

4.6.5限水、停水按規定時間通知住用戶。

4.6.6排水係統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。

4.6.7遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大麵積跑水、泛水、長時間停水現象。

4.6.8製定事故應急處理方案。

4.7空調係統

4.7.1中央空調係統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。

4.7.2中央空調係統出現運行故障後，維修人員在規定時間內到達現場維修。

4.7.3製訂中央空調發生故障應急處理方案。

4.8供暖供氣係統

4.8.1鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。

4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。 

4.8.3北方地區冬季供暖居室內溫度不得低於16℃。

5.共用設施管理

5.1共用配套香蕉视频网站在线观看設施完好，無隨意改變用途。

5.2共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。

5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。 

5.4廣場、大廈、停車場範圍內的道路通暢，路麵平坦。

6.保安及車輛管理  

6.1香蕉视频网站在线观看區域內實行24小時值班及巡邏製度。

6.2有專業保安隊伍，保安人員熟悉香蕉视频网站在线观看區域內的環境，文明值勤訓練有素言語規範認真負責。

6.3結合香蕉视频网站在线观看區域內的特點，製訂安全防範措施。

6.4進出香蕉视频网站在线观看區域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

6.5停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

6.6室內停車場管理嚴格，出入登記。

6.7非機動車車輛有集中停放場地，管理製度落實，停放整齊，場地整潔。

6.8危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

7.環境衛生管理

7.1環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

7.2清潔衛生實行責任製，有專職的清潔人員和明確的責任範圍，實行標準化保潔。 

7.3垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

7.4管理區域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天台公共玻璃窗等保持潔淨；廣場、大廈地麵無紙屑、煙頭等廢棄物。

7.5廣場、大廈商業網點管理有序，符合衛生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。

7.6無違反規定飼養寵物。

7.7排煙、排汙、噪音等符合國家環保標準，外牆無汙染。

7.8對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。 

8.綠化管理

8.1綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。

8.2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

8.3綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施並落實。 

8.5農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用製度。

9.精神文明建設

9.1全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守香蕉视频网站在线观看區域內的各項管理規定。

9.2相關香蕉视频网站在线观看區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方麵的知識，開展健康向上的活動。

9.3管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。

9.4相關區域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。 

9.5創造條件，積極配合，支持並參與社區文化建設。

10.管理效益

10.1物業管理香蕉视频网站在线观看費用收繳率98％以上。

10.2提供便民有償香蕉视频网站在线观看，開展多種經營。

10.3物業管理經營狀況良好。

五、物業管理檔案的收集

在小區物業管理中，香蕉APP免费入口的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業構成上的方方麵麵、從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境；從時間上講是自始至終，從物業的規劃設計到售後香蕉视频网站在线观看的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。